Оренда приміщень в умовах карантину – думки юристів

Звільнення від сплати за користування майном під час карантину та надзвичайного стану.

30 березня 2020 року Верховна Рада України проголосувала в цілому (312 Народних депутатів України – «за») за Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019) (№ 3275). (надалі – Закон).

Одне з положень вказаного Закону декларує, що з моменту встановлення карантину введеного постановою Кабінету міністрів України і до його завершення в установленому законом порядку, наймач звільняється від плати за користування майном.

Це положення щодо звільнення наймачів (орендарів) від сплати за користування майном викликає багато дискусій та створює непорозуміння між власниками об’єктів комерційної нерухомості та орендарями.

Отже, пропоную розглянути це положення детальніше:

Нерідко воно трактується, як повне звільнення наймачів від орендної плати за користування майном з моменту встановлення карантину Постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 та № 215 від 16 березня 2020 року, тобто з 12 березня 2020 до його завершення.

При чому, хочу звернути вашу увагу на ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, яка, існувала задовго до прийняття вищезазначеного Закону: «Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає». Однак, Верховна Рада України цим Законом додала до Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України новий пункт наступного змісту: «З моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу» тим самим, по суті, нічим не змінивши чинну норму Цивільного кодексу України.

До того ж підписаним Президентом Законом передбачено, що звільнення від орендної плати є не обов’язковим, а лише можливістю.

Наразі, Торгово-промислова палата України беззаперечно визнає обмежувальні заходи у зв’язку з поширенням хвороби COVID-19 «форс-мажором», що унеможливлюють виконання зобов’язань. Для письмового підтвердження цього необхідно отримати відповідний сертифікат, а саме звернутись до ТПП з пакетом документів, його можна завантажити за посиланням: https://bit.ly/2X0xN15.
Для повного розуміння змісту визначимо з терміном «майно не могло бути використане».

Так, у справі № 910/7495/16, провадження № 12-37гс18 Велика Палата Верховного Суду зазначає: «Так, неможливістю користування орендованим майном є «об’єктивна безпосередня неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо)…».

Виходячи з вищенаведеного, для того, щоб звільнити орендаря від орендної плати, необхідно мати достатні підстави, які підтверджують, що він не мав реальної можливості користуватися нерухомістю. Тобто повинна бути обставина, яка не дає можливості ні орендарю, ні власнику використовувати нерухомість, але при цьому власник не поніс збитки, оскільки він і сам не міг би користуватися цією нерухомістю в цей же період. Доцільно, щоб вищезазначені обставини були письмово підтверджені документами, фіксацією, тощо.

Зважаючи на вказані положення нормативних актів, низка суб’єктів продовжують повноцінно чи в обмеженому (чи дистанційному) режимі функціонувати, тобто фактично певні особи, установи чи організації використовують приміщення. Наприклад, від орендної плати не звільняються: особи, що живуть в орендованій квартирі або орендують приміщення для здійснення господарської діяльності такі як: аптека, продуктові та господарські магазини, супермаркет, магазин, що торгує дистанційно чи доставляє товар, або ж при цьому орендують склад.

Об’єктивним також є те, що рівень обсягів продажів, економічно-фінансові показники та інші критерії успішності бізнесу наразі варіюються та знижуються. Але такі обставини, як падіння попиту чи відсутність клієнтів, не звільняють від відповідальності за виконання зобов’язань, зокрема і щодо оплати оренди. Виходячи з цього, у наймача не повинно бути фізичної та теоретичної можливості використовувати нерухомість.

Така ситуація та стан речей як карантин, повинна повністю виключати можливість використання майна чи об’єкта нерухомості. Однак, наприклад заклади громадського харчування (ресторани, кафе тощо), торговельно-розважальні центри, інші заклади розважальної діяльності, фітнес-центри, заклади культури, торговельного і побутового обслуговування населення, крім роздрібної торгівлі продуктами харчування, пальним, засобами гігієни, лікарськими засобами та виробами медичного призначення, засобами зв’язку, провадження банківської та страхової діяльності, а також торговельної діяльності і діяльності з надання послуг з громадського харчування із застосуванням адресної доставки замовлень за умови забезпечення відповідного персоналу засобами індивідуального захисту дійсно потрапили в таке становище, виходячи з того, що їх діяльність обмежена вищезазначеною Постановою КМУ.

Іншим суб’єктам, що продовжують здійснювати діяльність, в будь-якому випадку необхідно здійснювати встановлені виплати.

В разі якщо сторони не знаходять компромісного рішення, таке як можливо відстрочення платежів, зменшення, розстрочення орендної плати, тощо, спір між ними буде вирішувати суд. Для цього кожна сторона повинна мати відповідну доказову базу.

На завершення хочу додати – в будь-якій ситуації та при вирішенню проблемних питань перемагає здоровий глузд, сприйняття реальної ситуації, без можливості зловживань, а також конструктивні перемовини.

Олександр Карапетян, юрист

Коновалова Г.В., адвокат